自己破産をご検討されている方で、賃貸アパート、賃貸マンションなど、賃貸住宅にお住まいの方も多いと思います。しかし、

・自己破産したら、賃貸借契約が解除されて、アパートを追い出されないか？

・自己破産しても、新しく賃貸マンションに入居できるか？

といったご心配をお持ちの方も多いのではないでしょうか。以下では、自己破産が現在及び将来の賃貸借契約に及ぼす影響について、中部法律事務所の弁護士が解説します。

1.法律上、自己破産を理由とする賃貸借契約の解除は認められていない

破産法上も、民法上も、自己破産を理由に賃貸借契約を解除することは認められていません。

かつて民法は、賃借人が破産の宣告を受けたときの賃貸人の解除権を定めていました。

その規定は平成１７年の民法改正により削除されましたが、そのような規定が現在でも存在するという誤解はいまだに残っているようです。

2.自己破産したら賃貸借契約を解除するという特約も無効

”賃貸借契約書に「自己破産する場合は賃貸人は契約を解除できます」と書いてあるのですが、大丈夫でしょうか？”とお悩みの方も多いようですが、これも、大丈夫です。

このような特約の有効性はかつて裁判で争われました。そして、最高裁判所が、このような契約・特約・合意は無効であると判断しています。

3.家賃滞納など、他に解除原因があると、解除される可能性が高い

賃貸借契約における一般的な解除原因（家賃滞納や無断転貸、その他有効な特約に対する違反行為など）がある場合、それを理由に契約解除される可能性はあります。

自己破産手続では、滞納家賃も免責されます。しかし、破産手続では、債権者は平等に扱わなければならず、賃貸住宅に住み続けたいからと滞納家賃だけ返済をすることは許されません。その結果、家賃の滞納を理由に賃貸借契約が解除されることもあるので、注意が必要です。

4.自己破産と新たな賃貸借契約

自己破産をすることで、法律上、賃貸借契約が制限されることはありません。

しかし、アパートやマンションを借りる際に、借主や保証人の経済的信用を含めた入居審査が行われることがあり、事実上、入居可能物件が限られてしまうということはあるようです。

5.まとめ

以上のとおり、法律上、自己破産を理由として賃貸借契約が解除されることは認められませんが、家賃滞納などの他の解除原因があると、契約を解除される可能性が高いといえます。

また、自己破産をしても、新たな賃貸借契約をすることは妨げられません。ただし、入居審査により入居可能物件が限られるということはあり得ます。

（文責：弁護士若井）

なお、本コラムは作成日現在の関連法規及び実務等を基礎とした一般的な見解ではありますが、裁判所の運用・見解を保証するものではありません。実際の手続きについては必ず弁護士にご相談ください。